1.黏度。黏度越小，在摩擦面越难形成正常的油膜厚度，加速机械磨损，同时，也会导致机械密封性能下降，造成泄漏。黏度越大，增加压缩机的动力消耗。冷冻机油的黏度随着油温上升或制冷剂的溶解而下降。因此，应选择适宜黏度的冷冻机油。
2.脱蜡。冷冻机油虽然经过脱蜡加工，但在低温运行时，部分较大分子分离出来，形成蜡状的沉淀，将阻塞毛细管和节流阀。合成润滑油不会产生这种现象。
3.闪点和燃点。在冷冻油的闪点和燃点较低，而系统压缩比和排气温度较高的情况下，容易发生碳化反应，因而影响油的热稳定性，此时应用较高闪点和燃点的冷冻油。
4.制冷剂在油中的溶解性。很多制冷剂气体在压力和低温下具有在油中的高溶解性，它不仅使黏度减小，而且在压缩机启动时，由于压力降低溶解度减小，释放出大量制冷剂，使油形成泡沫。一方面使压缩机缺油，另一方面还会使油进入压缩腔造成液击。如果制冷剂与润滑油互不溶解，则无此问题。
5.水分的溶解性。在氨系统中，氨溶于水，使油乳化，使润滑条件恶化，并会腐蚀设备在氟利昂系统中，水会降低冷冻油的稳定性，促进氟利昂分解为盐酸和氟氢酸，会使设备严重腐蚀和产生镀铜现象。水的存在会降低油的绝缘性能，在半封闭和全封闭压缩机中，水的存在会使节流装置产生冰堵，对水分要求更高。
6.冷冻油中空气的溶解性。空气中的氧气与油发生反应，使油变质。空气的存在会使冷凝压力升高，制冷装置不能正常运行。
